楼房买卖市场政工程管理局靴子最快下月出生,

2019-10-02 07:18栏目:工程材料
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国务院决定从7月下旬开始,派出8个督查组,对16个省贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

随着本月6日最后一个督查组结束工作,本轮国务院督查工作正式宣告收官。据悉,各个督查组近日陆续回京,督查情况将于近期形成报告并上报国务院。业界普遍认为,未来出台的新政内容和出台时机,将在很大程度上视这份报告而定。

不少业内人士分析,一场大规模的政府调研往往被认为是新政策出台的前奏。如果此次督查发现的问题较多且未来一到两个月房价维持上涨态势,不排除新的调控政策出台的可能性。权威人士透露,与房地产调控有关的部门仍然手握部分储备政策,准备在适当时机推出。新的调控政策可能在强化原有调控措施的基础上,在税费方面有所突破。其中,上调二手房交易税费可能率先出台。

目前中央仍手握数项储备政策,包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调等。若出台新政,则将在以强化现有政策执行为主的同时,推出部分新的调控手段,包括问责制等。而新政的出台时机,很有可能避开“金九银十”的交易旺季,在本月内落定。

楼市异动VS大规模督查

督查组多路出击

"此次督查范围之大为近年来罕见。"一位曾参与过此前类似督查的权威人士向中国证券报记者表示,此次督查不仅调动了与房地产调控有关的多个部门,督查覆盖的地区范围也十分广泛。此次督查覆盖了绝大部分东部沿海省份以及部分中西部省份,囊括了全国大部分热点城市。

作为近年来规模最大、规格最高的一次督查,本次8个督查组分别由发改委、住建部、国土部、央行、银监会、财政部、国税总局、监察部等8个部门的官员带队。这8个部门均与房地产调控有着密切关系,若出台国家层面的新政,需要这些部委共同参与。

上述权威人士表示,启动此次督查的主要原因在于近期房地产市场出现明显异动。所谓"异动"主要指房价回升、"地王"再现、投资投机需求入市以及个别地方出现调控政策"松绑"现象。

中国证券报记者了解到,各督查组到达地方后,日程安排各不相同,但督查内容大致类似,包括调阅当地文件档案、听取汇报、现场调研等。其中,现场调研的对象不仅包括二手房市场、在售商品房项目,还有金融机构和房管部门的工作流程。

根据国家统计局的数据,6月全国70个大中城市中,新建商品住宅环比价格上涨的城市有25个。70大中城市房价环比平均涨幅达0.02%,在连续下跌8个月后首次出现正增长。分析认为,尽管今年6月以来的连续两次降息是推动房价上涨的重要原因,但不少开发企业取消价格优惠或提高后期项目价格导致房价上涨。在二手房领域,坐地起价的现象屡见不鲜。

此外,对于未来楼市的走向预测和政策建议,督查组也从开发企业、市场人士、专家学者、政府部门等处听取了大量意见。但总体而言,督查组在整个调研过程中以询问为主,很少做出指示或表态。

此外,地方松动限购政策、买卖购房资格的现象开始增多,导致部分投机投资需求伺机入市。

在各地传出的消息中,督查人员对当地政府的做法多表示出肯定。据媒体报道,以国土资源部副部长胡存智带队的督查组认为“北京市落实调控政策效果明显,房地产市场形势稳定。”此外,督查组在上海、天津、四川、重庆、大连等地的督查中,也传出“肯定”当地做法的消息。

土地市场同样不平静。在经历了上半年的"冰点"后,本月北京市海淀区万柳居住用地的拍卖再现"地王"。

但在多数业内人士看来,这并不意味着此次督查将皆大欢喜地结束。“‘肯定’并不代表100%满意,也不意味着政策不会做出调整。”中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示,督查中发现的问题,并不会直接表达出来,而将以报告的形式呈送中央。

多地微调VS多部委"喊话"

此次督查正处在“新国八条”出台一年半之时,督查前夕,个别城市在“限购令”和差异化信贷等政策的执行中出现松动,使得部分投机投资需求伺机入市,不仅导致局部市场出现量价齐升,同时可能造成未来供需失衡。一位在北京参与座谈的市场人士向表示,对于这些问题,“督查组心里都有数。”

在本次督查行动启动前,相关部门已多次就房地产调控问题"喊话"。6月以来,住建部、发改委、央行、银监会分别澄清"松绑调控"传言。7月以来,住建部、统计局、国土部等部门先后在不同场合表态称调控不放松。7月7日和8日,国务院总理温家宝在常州和南京调研时也强调房地产调控不放松。

此外,在一些城市的座谈中,与会人士还反映了市场后续需求乏力,可能导致未来成交量下滑的状况。供应方面,除项目开盘情况外,个别城市的土地交易和房屋空置现象也被督查组所询问。

目前,多地对楼市调控政策频繁微调。7月23日,南京市政府出台意见,要求加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度。次日,郑州传出消息称,下月可申请公积金贷款贴息,单笔最高达4000元。此前,这两个城市均上调公积金贷款的最高限额。

问责制利剑高悬

去年下半年以来,明确发文对楼市调控政策进行微调的城市超过40个,涉及调整首套房标准、上调公积金贷款限额、给予购房税费优惠、放松土地出让条件等方面。除个别城市因调整尺度过大而被叫停外,其余均成功落实。

“调研之后出新政”被认为是此前房地产市场的惯有动作。多数业内人士认为,此次大规模、高规格的督查过后,新政出台的可能性极大。

业内人士分析,在地方政府仍严重依赖土地财政且大量地方债务即将到期的背景下,类似对政策微调的"试盘"还将继续,将频频冲击限购"红线"。根据该机构的报告,目前土地出让收入和房地产税收收入占地方财政收入的比重达30%以上。来自财政部的数据显示,上半年全国国有土地使用权出让收入为11430亿元,同比减少4342亿元,降幅达27.5%。同时,与房地产有关的多个上下游产业的景气程度也随楼市的阴晴变化而变化。短期内,地方经济增长尚无法摆脱对房地产业的依赖。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,楼市反弹已成共识,虽然目前的反弹力度还在可控范围内,但是一旦形成过量反弹,调控政策的公信力将再次减弱,所以未来预调微调楼市的可能性非常大。

督促落实VS新政策出台

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,当前房价面临重新上涨的压力,不出新政则下半年必涨无疑。至于新政的内容,他表示,总体上可能以强化限购、限贷、限价等旧政的执行为主,同时推出少量更有针对性的新政策,增加抑制投资投机性购房需求的砝码。

大规模专项督查启动被认为是新调控政策"山雨欲来"的表现。历史经验显示,以往历次相关部门大规模督查或调研后,往往伴随着新一轮房地产调控政策的出台。不少业内人士认为,如果此次督查发现的问题较多,不排除继续出台调控政策的可能。

事实上,在“史上最严”政策的基础上,各部委仍握有部分储备政策。一位接近国土部的人士表示,二手房交易税可能率先提高,因为此举“操作方便,且能抑制短期内的房屋买卖行为”,对抑制投机投资需求效果明显。作为抑制投机的手段之一,房产税试点城市也可能在上海、重庆的基础上扩容。

分析师认为,此次督查释放出的强烈信号是督促落实既有政策。至于是否会有新政策出台,要视督查结果以及未来一两个月的房价表现而定。

此外,近期市场盛传取消商品房预售制度传闻,有关部门予以否认。但仍有消息称有关方面正在研究评估取消预售制度带来的影响,尚不能完全排除推出的可能。另外,房地产信贷收缩等较有“杀伤力”的措施也被认为是后备之一。

事实上,就在统计局发布6月70个大中城市房价数据的第二天,国土部和住建部联合发布《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》,要求坚持房地产市场调控不放松,但通知的内容主要是对此前政策的重申。

结合督查情况,问责制的重启将是最有可能祭出的一招,除了严防地方政府再次“试盘”或明或暗放松调控,也不排除根据目标制定和完成情况针对地域采取调控措施。中国证券报记者从知情人士处获悉,督查组在与湖南、江苏两省的政府部门座谈时,首先询问的便是今年房价控制目标的制定和完成情况。

分析师表示,中央一直未祭出更严厉的楼市调控政策,主要是顾及稳增长所需。但在当前楼市的新形势下,相关部门仍可能出台一些细化措施,总体上可能以强调限购、限贷、限价等既有政策为主,同时推出一些更有针对性的新政策,从而增加抑制投资投机性购房需求的砝码。

对于这一问题,尽管两省的官员均承诺将房价控制在合理水平,但也同样坦言,今年未制定房价控制目标。按照“新国八条”的要求,去年全国大部分城市制定并公布了房价控制目标,且完成情况较好,但今年以来,甚少有城市公布上述目标。

中国证券报记者从权威人士处获悉,尽管现有的房地产调控政策力度被认为是"史上最严",但与房地产调控有关的部委仍然手握部分储备政策,准备在适当的时机推出。

陈国强认为,“若没有房价控制目标,就缺乏问责地方政府的依据,也就无法落实地方政府的责任。”他表示,作为楼市调控的主体之一,地方政府微调楼市政策的情况屡见不鲜,部分城市房价上涨幅度也较大,但尚无地方政府因此受到问责。他认为,问责制的重启十分必要,其能够更好地促进政策落实,并遏制地方政府屡屡试盘的行为。

其中,二手房交易税费的提高可能率先出台。这项措施被认为实施起来较为方便,且能够在一定程度上遏制短期的房屋买卖行为,进而抑制投资需求。同时,扩大房产税试点、对存量空置房屋征税的呼声一直很高,不排除其出台的可能性。

8月或是新政窗口期

上述权威人士表示,如果出台新政策,仍将主要从抑制需求的方向入手。除强化"限购令"的执行外,提高房地产交易环节的税费也可在一定程度上抑制投机投资需求入市。

在督查组进驻各地调研的同时,市场交易量正在悄然回落。根据中国房地产研究会的统计,上周20个重点城市住宅成交连续上涨的势头中止,成交量环比下跌1.1%。其中,北京新房成交量下跌14.7%,二手房成交量下跌20%。

分析师认为,个人住房信息系统建设、保障房建设、房产税试点等长效机制未来将被强调。其中,上海、重庆试点房产税已届18个月,下半年推出第二批房产税试点城市的可能性较大。

交易量的下滑,除刚需释放乏力外,也被认为与政策预期不明朗有关。在督查组回京后,新政“靴子”何时落地成为外界最为关注的问题。业内人士认为,在新政出台之前,已有部分市场需求转为观望状态。

对于督查组形成报告并上报的时间安排,外界不得而知,但业内人士普遍认为,8月很可能成为新政出台的重要窗口。张大伟表示,8月的市场变化不仅会影响“金九银十”的状况,甚至决定着后半年的房地产走向。若本月没有相关政策出台,按照惯例,“金九银十”可能会出现房价上涨难以抑制的情况。

他还强调,在国民经济增速放缓的情况下,最近几个月,继续降准、降息的可能性非常大。如果房地产政策不从严从紧,调控效果存在明显降低的可能性。因此,“8月份是本轮调控最关键的一个月。”

同时,7月的房价数据将在本月中旬出炉,这一数据也将成为新政的重要参考。根据国家统计局的数据,今年6月,全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比小幅上涨,在连续下跌8个月后首次出现正增长。有业内人士认为,若该数据连续两个月保持上涨,新政出台将是“板上钉钉”。

事实上,目前这一预期十分强烈。民间机构中国指数研究院此前公布的数据显示,7月全国百城新建住宅平均价格为8717元/平方米,环比上涨0.33%,连续两个月保持上涨。

在这种不确定的形势下,未来市场交易量可能继续受到影响。多数业内人士认为,若新政出台,未来楼市将明显降温,房价上涨的动力不足,市场反弹力度有限,或继续进入筑底阶段。

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